Kontrata për prenotimin e blerjeve të apartamenteve të projektit Durrës Yachts & Marina që do të zhvillohet me statusin e investitorit strategjik nga juristët vlerësohet se nuk garanton vendndodhjen për pronën e prenotuar, si dhe lë hapësirë për ndryshimin e skemës së pagesave nga investitori.
Pas pagesës së prenotimit në vlerën e 1,700 eurove (1,200 euro për apartamentin + 500 euro për garazhin) që paguhet 24 orë pas nënshkrimit të marrëveshjen, skema e pagesës së vlerës totale të pronës përfshin që 40% e saj e ndarë në 3 këste të paguhet para marrjes së lejes së ndërtimit.
Pjesa tjetër e vlerës së apartamentit do të paguhet gradualisht në përputhje me zhvillimin e projektit.
Aigest Milo partner ekzekutiv në kompaninë ligjore “KALO & ASSOCIATES” tha për “Monitor” se marrëveshja për prenotimin e apartamenteve jo vetëm që nuk garanton mos ndryshim të vendndodhjes së pronës dhe shumave të parapagimit, por blerësit nuk i njihet interesi për vonesën apo dëmshpërblimin në rast tërheqje nga blerja.
“Modeli i marrëveshjes nuk garanton që një blerës i interesuar, që paguan shumën e kërkuar të prenotimit, do të marrë në fund atë qe kërkon, pasi modeli i marrëveshjes, në nenet 2.2 dhe 2.4 lejon mundësinë e ndryshimit të planimetrisë dhe kushteve te tjera të ndërtimit sipas pëlqimit të investitorit, dhe mund të spostohesh jo vetëm në vijën e tretë, por mund të të njihet një formë apartamenti psh. totalisht i papërshtatshëm për nevojat e tua. Dhe e vetmja e “drejtë” që i lihet blerësit në këtë rast është që të tërhiqet, pa iu njohur ndonjë interes për vonesën apo shpërblim dëmi.
Gjithashtu, edhe skema e pagesave të ofruara lë hapësirë për mundësinë e ndryshimit të skemës së tyre në të ardhmen nga investitori sipas dëshirës.
Kjo jo vetëm qe le në pa siguri blerësin në lidhje me planifikimin ekonomik të investimit që do të kryejë, por i jep një mundësi investitorit të tërhiqet nga marrëveshja në të ardhmen, dhe madje duke penalizuar blerësin, nëpërmjet kërkimit p.sh. të të gjithë shumës së apartamentit të prenotuar, në momentin e lidhjes së kontratë së porosisë, edhe n.q.s. blerësi nuk e pranon këtë, atëherë kjo konsiderohet si refuzim për të lidhur kontratën e porosisë së apartamentit dhe për rrjedhojë humbjen e pagesës së kryer sipas modelit të marrëveshjes së prenotim interesit. Kjo është ajo çka rezulton nga dispozitat e kombinuara të neneve 3.3 dhe 4.7 të modelit të marrëveshjes së prenotimit të interesit”, pohon ai.
Milo shton se marrëveshja aktuale e prenotimit që iu shpërndarë të interesuarve nga pikëpamja juridike është një kontratë që vetëm mundëson përfshirjen në listë të interesuarve për prenotim pronë. Sipas tij pas kësaj marrëveshje blerësit do të duhet të nënshkruajë kontratën e prenotimit dhe atë të blerjes së pronës.
“Nga pikëpamja tekniko-juridike, ne parim kemi te bëjmë me një marrëveshje detyrimi (pra jo me efekte reale – transferim pronësie apo premtim transferim pronësie, siç janë marrëveshjet e zakonshme qe nënshkruhen ne lidhje me një ndërtim te ri: kontrate porosie, sipërmarrje, premtim shitje, etj.). Kjo do të thotë se, blerësi i premtuar nuk fiton te drejtën për te fituar ne te ardhmen pronësinë e një sendi te paluajtshëm, por fiton te drejtën, ne te vërtetë jo shume te garantuar, siç do te shohim me poshtë, për te hyre ne një marrëdhënie tjetër qe do t’i lejoje, nëse gjerat shkojnë siç duhet, te ketë mundësinë për te fituar ne te ardhmen pronësinë e sendit.
Pra kemi te bëjmë me një marrëveshje për te fituar te drejtën për të hyrë në një marrëveshje, që kjo e dyta do t’i japë mundësinë për të nënshkruar më pas, në përfundim të ndërtimit, kontratën përfundimtare të kalimit të pronësisë. Besoj mund ta përfytyroni konceptin e matrioshkave ruse. Edhe kjo mund te themi se jemi përpara një “marrëdhënie juridike matrioshkë”.
Por jo vetëm, nga pikëpamja juridike e përgjithshme shohim edhe një problematikë tjetër: marrëdhënia juridike e premtimit (prenotimit) sipas modelit te analizuar, do te lidhet me një subjekt juridik i cili nuk do te jete ai qe me pas do te nënshkruajë kontratën e vërtetë të porosisë dhe të transferimit të pronësisë. Pra subjekti juridik qe do të kryejë ndërtimin dhe do të lidhë marrëveshjen me blerësin nuk ekziston ende.
Ligji ynë lejon nënshkrimin e marrëdhënieve në favor të një pale të tretë, por ky koncept minimalisht nënkupton që pala e tretë të “ekzistojë” në kohën që merret përsipër detyrimi. Në rastin konkret, kjo palë e tretë ende nuk ekziston, pasi vetë modeli i kontratës shprehimisht thotë qe ende nuk është themeluar. Në të njëjtën situate ndodhemi edhe po të interpretojmë nga pikëpamja instrumentit juridik te marrjes përsipër se kryerjes se një detyrimi nga një i tretë: edhe në këtë rast, i treti duhet të ekzistojë. Vlerësoj, se kjo pikë mund të krijojë problematika juridike lidhur me vlefshmërinë këtij modeli “prenotim interesi”.
Nga sa më sipër, vlerësojmë se jemi përpara një marrëveshje “capestro” siç njihet në praktikën italiane, e cila është shumë e disbalancuar në favor të investitorit dhe do të sugjeroja blerësit potenciale të tregoheshin te kujdesshëm dhe të kërkonin konsulencë juridike paraprake, në mënyrë që të mund të vendoseshin klausola të pranueshme të barazimit të të drejtave dhe detyrimeve mes palëve”.
Më 8 dhjetor kompania “Eagle Hills Real Estate Development” hapi shitjet e apartamenteve nëpërmjet kontratave të prenotimit që iu shpërndanë të interesuarve. Kompania njoftoi se apartamentet do të jenë me një deri në tre dhoma dhe do të fillojnë nga 110 mijë euro./MONITOR
