Nga pakësimi i stokut të apartamenteve për strehim me qira afatgjatë deri te shtrenjtimi i çmimeve të qirave, të pronave për shitje, të bareve dhe restoranteve, janë efektet e rritjes së numrit të turistëve që po ndikojnë te vendasit. Për ekspertët, rritja e çmimeve do të nxisë më tej largimin e shqiptarëve në emigracion.
Promovimet e Shqipërisë turistike në rrjetet sociale Instagram dhe TikTok nga blogerë të huaj, për shkak të kostove të lira dhe bukurive natyrore shtuan ndjeshëm gjatë vitit 2023 numrin e turistëve të huaj që vizituan vendin.
Të joshur prej çmimeve të lira dhe disponueshmërisë më të lartë krahasuar me hotelet, shumë të huaj zgjidhnin të qëndronin në Shqipëri në apartamente apo shtëpitë e pushimit të rezervuara online, nëpërmjet platformave ndërkombëtare.
Për këto arsye, tashmë jo vetëm Tirana, por e gjithë Shqipëria, ofron një numër të lartë të strukturave rezidenciale me qira ditore, të cilat kanë pakësuar stokun e apartamenteve për qira afatgjatë dhe kanë ndikuar te rritja e çmimeve të qirave, sipas Stela Dhamit, nga agjencia ndërkombëtare e pasurive të paluajtshme “Collier International Albania”.
“Fenomeni ka ndikuar negativisht në zona qendrore të qyteteve, kryesisht të kryeqytetit, sepse patjetër që ka hequr nga stoku i qirasë afatgjatë shumë apartamente të cilat përdoreshin për këtë qëllim më parë.
Një stok më i kufizuar rrit presionin ndaj qirasë, e cila sidomos në zona qendrore ka shënuar rritje”.
Sipas të dhënave të AirDNA, e cila analizon statistikat për strukturat e akomodimit me qira ditore nga platforma Airbnb, të vëna në dispozicion për “Monitor”, numri i apartamenteve dhe shtëpive të listuara për dhënie me qira ditore arriti në 167 mijë në vitin 2023.
Në raport me një vit më parë numri i tyre u rrit me 36%. Ndërsa krahasuar me vitin 2019, numri i shtëpive dhe apartamenteve të listuara në AirBnb u rrit me 1,3 herë.
Por zhvillimi i sektorit të qirasë afatshkurtër, i nxitur nga lulëzimi i turizmit, po dëmton sektorin e strehimit vendas në apartamentet me qira afatgjatë. Agjentët imobiliarë ngrenë shqetësimin se edhe çmimet vijojnë të mbeten të larta.
Deri në muajin shtator 2023, sipas të dhënave të agjencive imobiliare, çmimet e qirave afatgjatë të apartamenteve u shtrenjtuan me 35% krahasuar me 2022.
Çmimet e qirave për apartamentet 1+1 varionin nga 350 euro për zonat periferike deri në 750 euro në muaj për zonën e ish-Bllokut. Për apartamentet 2+1, çmimet nisnin nga 450 euro zona e Freskut deri në 1,200 euro për zonën pranë stadiumit “Air Albania”.
Rritja e çmimeve të qirave ka vijuar edhe pas muajit shtator të vitit të kaluar. M. B. është pronare e një apartamenti të dhënë me qira afatgjatë për tre studente me çmim 250 euro në muaj. Apartamenti 1+1 ndodhet në zonën e Dajtit.
Ajo pohon se nga muaji shtator i vitit të kaluar, e rriti çmimin e qirasë me 50 euro për shkak të kërkesës së lartë. Ajo tregon se gjatë periudhës së publikimit online, prona e saj është vizituar nga shumë individë në kërkim të një shtëpie me qira.
“Qiramarrësit aktualë nuk kishin kërkesa specifike, përveç kërkesës për të banuar në një pronë me qira që ndodhej në zonën pranë universitetit privat ku studionin. Shtëpitë e shumta që kishin vizituar ofronin çmime shumë të larta apo ishin pjesërisht të mobiluara ose kërkohej për shumë muaj parapagim”.
Ndërsa çmimet e qirave në zonat afër qendrës së Tiranës janë mbi 300 euro, sipas agjentes imobiliare Lorina Rada, nga agjencia “Century 21 CPM”.
Më të prekurit nga shtrenjtimi i çmimeve mbeten vendasit, pasi niveli i tyre është pothuajse i papërballueshëm, për këtë arsye, sipas Radës, shumë qiramarrës preferojnë të mos ndryshojnë apartamentin e banimit me qira për një periudhë afatgjatë.
“Brenda Unazës së Vogël të Tiranës, çmimet e qirave për apartamentet 1+1 janë mbi 300 euro, ndërsa për pronat 2+1 çmimet janë mbi 400 euro në muaj.
Krahasuar me vjet, këtë fillimviti nuk ka rritje të çmimeve, por kemi konstatuar se apartamentet e marra me qira nga 2021 deri në vitin 2022 nuk lirohen, sepse janë marrë me tarifa më të lira sesa aktualisht”.
Ajo pohon se tendenca e rritjes së çmimeve ndër vite është ndikuar nga një sërë faktorësh, si rritja e mirëqenies së shqiptarëve, shtimi i investimeve te pronat me qira, me qëllim rritjen e tarifës së qirasë, si dhe nga shtimi i kërkesës së të huajave.
“Të huajt që vijnë të jetojnë në Tiranë kanë rritur kërkesën për qira. Në Tiranë, numri i tyre është i lartë, kryesisht në zonat periferike. Ndër qytetet e tjera, më të parapëlqyerat mbeten Vlora, Saranda dhe Shkodra”.
Ndërsa Dritan Leka, nga “Century 21 CPM”, gjithashtumë herët pohoi për “Monitor” se kërkesa e lartë për apartamente me qira ditore ka ndikuar shumë në rritjen e çmimit të apartamenteve me qira afatgjatë, si dhe në krijimin e një boshllëku të pronave të lira.
“Vëmë re se sot nuk është më ai fluks apo ofertë në pronat me qira afatgjata. Zotëruesit e tyre fitojnë shumë më shumë, duke punuar me qira ditore, apo duke ua dhënë për menaxhim kompanive apo individëve që merren me këtë lloj aktiviteti”, u shpreh ai.
Rritja e kërkesës nga të huajt për apartamente me qira ditore në Airbnb apo Booking është nxitur nga çmimet më të lira se strukturat e tjera të akomodimit, sipas Stela Dhamit, nga “Colliers International Albania”.
“Ato janë më të prekshme nga konsumatorët dhe turistët të cilët kryesisht kanë ardhur në Shqipëri të orientuar prej çmimeve më të lira në krahasim me tregje të tjera më të zhvilluara të turizmit, si ato që kemi përreth.
Këto struktura akomodojnë shumë mirë familjet dhe udhëtarët në grup, të cilët kanë dëshirë të jenë në të njëjtin ambient. Mendoj se këto struktura tani që do të jenë pjesë e deklarimit dhe pagesës së tatimit mbi burim mund të kenë presion për të rritur çmimet për të mbuluar këtë shpenzim të shtuar, por mendoj të detyruar”.
Më shumë kohë për të gjetur një shtëpi në Tiranë
Përveç çmimeve të larta nga ulja e stokut të apartamenteve me qira afatgjatë, vendasit po përballen edhe me periudha të gjata kohore për kërkimin e apartamentit.
Mesatarisht, një familje shqiptare duhet të shpenzojë dy muaj kohë intensive apo në raste të veçanta afati i kërkimit arrin edhe për 9 muaj për të gjetur një apartament me qira afatgjatë në Tiranë, sipas agjentëve të tregut të pasurive të patundshme.
“Përpara marrjes së një apartamenti me qira, mesatarisht qiramarrësit vizitojnë 3 deri në 5 prona të listuara për dhënie me qira, për shkak të çmimeve dhe mosgjetjes së pronës lehtësisht.
Por me përfundimin e punimeve në një sërë objektesh të reja, koha e gjetjes së apartamenteve me qira ka tendencë të shkurtohet”, nënvizon agjentja e pasurive të paluajtshme, Lorina Rada.
80-85% e shtetasve të huaj që vijnë në vend nuk qëndrojnë në strukturat zyrtare të akomodimit
Të dhënat e INSTAT tregojnë se rreth 80-85% e shtetasve të huaj që vijnë në vend nuk qëndrojnë në strukturat zyrtare të akomodimit. P.sh., në maj hynë në vend 705 mijë shtetas të huaj.
Ndërkohë, vizitorët jorezidentë që qëndruan në strukturat akomoduese ishin 109.4 mijë. Si rrjedhojë, vetëm 15% e tyre kanë qëndruar të paktën një natë në strukturat akomoduese, duke shënuar sërish një rritje nga muajt e mëparshëm, kur treguesi ishte rreth 11%.
Shumica e tyre qëndrojnë në shtëpi me qira, të cilat i marrin nëpërmjet Booking.com ose Airbnb, apo të tjerë mund të jenë emigrantë që rrinë tek të afërmit, apo në shtëpitë që kanë vetë në pronësi.
Edhe pse marrja me qira e një shtëpie apo një strukture tjetër akomodimi nuk është diçka e re për tregun, zhvillimi i këtij biznesi, pas pandemisë, mori hov të madh kudo në botë. Një në katër shtëpi në BE jepet me qira si apartament pushimi, një trend në rritje që filloi gjatë pandemisë.
Të gjithë po i lënë shtëpitë me qira për të huajt, a rrezikohet flluska
Agjentë të tjerë parashikojnë edhe krijimin e flluskës në këtë treg për shkak të mbiofertës dhe çmimeve që vijojnë të mbeten të lira në raport me vendet europiane. Nëse rezervon sot një apartament me qira ditore me Booking, për muajin korrik 2024 në Vlorë, 250 metra larg detit, e gjen me çmime që nisin nga 2,900 lekë/nata deri në 5,200 lekë nata.
Nëse do të kërkosh të rezervosh për të njëjtën periudhë (fillimi i muajit korrik) një apartament me largësi nga deti 300 metra në qytetin e Nicës në Francë çmimi nis 13,000 deri në 18,000 lekë/nata.
Ndërsa çmimet e apartamenteve në qytetin bregdetar të zonës së Pulias, Monopolis (shumë afër me Shqipërinë) me vendndodhje 250 metra larg detit nisin nga 10,000 lekë nata. Në zonën turistike të Greqisë, Kalithea Halkidiki, çmimet nisin nga 5,800 lekë nata.
Operatorët turistikë pohojnë se çmimet janë shumë më të lira se në vendet e tjera dhe me rritjen e presionit për formalizim çmimet të tilla kaq të lira mund ta bëjnë këtë investim të paleverdishëm.
Inflacioni i çmimeve për shezlong, bare dhe restorante nga turizmi
Në Shqipëri, vitin e kaluar, erdhën rreth 3,6 herë më shumë turistë të huaj krahasuar me numrin e popullsisë vendase. Në periudhën janar-dhjetor 2023, sipas të dhënave të INSTAT, numri i shtetasve të juaj që hynë në Shqipëri ishte 10.2 milionë turistë.
Krahasuar me të njëjtën periudhë të vitit të kaluar, numri i turistëve të huaj u rrit me 33%. Numri i turistëve kulmoi në muajin gusht 2023, ku numri i vizitorëve të huaj arriti në 2 milionë. Në raport me muajin gusht 2022, numri i tyre u rrit 18%.
Por ky bum turistik, sipas përfaqësuesit të Shoqatës së Bareve dhe Restoranteve, Enri Jahja, do të nxisë largimin e vendasve për të pushuar jashtë vendit, për shkak të çmimeve të larta.
Z. Jahja thotë se fluksi i lartë i turistëve, por edhe mungesa e fuqisë punëtore të kualifikuar, në sezonin e kaluar turistik, solli çmime 30% më të larta për baret dhe restorantet e zonave bregdetare.
Sipas përfaqësuesit të bareve dhe restoranteve, çmimet parashikohen të rriten sërish këtë vit ku dhe numri i turistëve pritet të jetë i lartë. Jahja nënvizon se kjo rritje e çmimeve do të nxisë largimin e shqiptarëve për të pushuar jashtë në vende më ekonomike.
“Bumi turistik që patëm sigurisht që do të sillte dhe një rritje të shërbimeve dhe produkteve dhe për vendasit. Të freskëta janë ende ankesat për një shezlong 50 deri në 100 euro dita në Ksamil, duke u bërë një zonë e paprekshme për shumicën e turistëve të brendshëm dhe për një shtrenjtim shumë të madh të menuve të ushqimit.
Si rrjedhojë e bumit turistik të paparashikueshëm dhe mungesës së fuqisë punëtore dhe lëndës së parë, çmimet u shtrenjtuan nga 20 deri në 30%, por parashikohen të kenë një ndryshim tjetër këtë vit, ku priten të ketë më shumë turistë.
Me këtë ritëm, shqiptarët do të jenë të detyruar të marrin çantat dhe të shkojnë jashtë në vende më ekonomike”.
Më e shtrenjtë dhe të blesh një apartament në bregdet, sidomos në jug
Blerja e një apartamenti për t’u dhënë më pas me qira ditore nga agjentët e tregut të pasurive të paluajtshme vlerësohet si një ndër faktorët që po ndikon në rritjen e çmimeve të shitjes në tërësinë e tregut të pronave.
“Në tregun e shitjes së pasurive të paluajtshme, një pronë e cila gjeneron të ardhura shikohet dhe dëshirohet nga blerësit potencialë me një efekt shumë më pozitiv se sa një pronë, e cila blihet në mënyrë spekulative pa gjeneruar të ardhura te sigurta”, shpjegon znj. Dhami.
Por rritja e çmimeve po e bën gjithnjë e më tepër të pamundur për vendasit për të blerë një pronë në jug të Shqipërisë, pasi çmimet vijojnë të mbeten të papërballueshme prej tyre.
Eron Çumani, drejtues i agjencisë imobiliare “Saranda Property”, tha për “Monitor” se 90% të pronave të shituara sezonin e kaluar në Sarandë janë blerë nga të huajt.
“Shumica e blerësve janë nga shtetet e Bashkimit Europian, si Gjermania, Zvicra, Austria, Italia dhe më pas vijojnë blerjet nga çekët dhe polakët. Pjesa më e madhe e tyre e tyre blejnë apartamente për qëllime banimi dhe investimi”.
Sipas z. Çumani, çmimet e larta që shkojnë deri në 2,500 euro/m² që vijojnë ta bëjnë të pamundur blerjen e tyre nga vendasit.
“Si mund të përballohet blerja e një prone nga një vendas me vlerë mbi 150 mijë euro, kur pagat e tyre variojnë nga 600 deri 1,000 euro në muaj dhe bankat nuk të financojnë nëpërmjet kreditimit vlerën e plotë të pronës?
Çmimet aktuale të pronave në Sarandë janë të papërballueshme nga vendasit për shkak të të ardhurave të ulëta”.
Rritja e kërkesës nga të huajt shtrenjtoi vjet me 40% çmimet e apartamenteve dhe vilave në Vlorë dhe Sarandë, sipas drejtuesve të agjencive të pasurive të patundshme. Më shumë rritje pati për çmimet e pronave në resortet e reja në Vlorë dhe Sarandë.
Apartamentet në këto projekte u shitën me çmime 2,500 deri në 3,500 euro/m².
Në vijën e parë të ndërtimit në zonën e Lungomares, çmimet e apartamenteve arritën në 2,800 euro/m² dhe në Sarandë, vlera maksimale e pronës arriti 3,500 euro/m².
Ndërsa vilat elitare me pamje nga deti në zonat e Palasës u shitën me çmim 1,6 milionë euro, nga 1,2 milionë euro që ishte çmimi i tyre në 2022.
Në bregdetin e Durrësit dhe Qerretit, çmimet e pronave në vijën e parë u rritën me 15%. Agjencitë e pasurive të patundshme pohuan se shtrenjtimi i çmimeve erdhi nga kërkesa e lartë e të huajve dhe rritja e kostove nga materialet e ndërtimit.
Rritja e lartë e çmimeve të pronave në bregdet jo vetëm që ka ndikuar te vendasit, duke e bërë të pamundur blerjen e pronave në jug prej tyre, por edhe për të pasurit, të cilët po zgjedhin të investojnë në vende të tjera.
Një ndër tregjet që po zgjerohet më së shumti për diversifikimin e portofolit të investitorëve shqiptarë në pasuri të paluajtshme është Dubai.
Amarildo Stërkaj, drejtues i agjencisë së pasurive të patundshme, “Extra Real Estate” në Dubai, tha për “Monitor” se shumë shqiptarë, kryesisht blerës të pronave për investim, po finalizojnë transaksione në këtë shtet.
Z. Stërkaj thekson se faktori kryesor nxitës nuk janë vetëm çmimet e larta në jug të vendit apo në Tiranë, por arsyeja kryesore mbetet diversifikimi i portofolit në investimeve në Dubai, për shkak të lehtësive fiskale dhe sezonit të gjatë të turizmit.
“Janë të shumtë pronarët shqiptarë të pronave në Jug apo Tiranë që po bëjnë apartamente në Dubai për qëllime investimi me qira afatgjatë dhe qira ditore.
Blerja e apartamenteve me synimin për t’i dhënë me qira ditore mbetet një nga investimet më të favorshme në Dubai, pasi kthimi i vlerës së investimit është 12, 14 deri në 16% në vit, ndryshe nga qiraja afatgjatë që të mundëson kthim investimi 7 deri në 8% në vit.
Përjashtimi nga taksat dhe përdorimi i parasë cash janë ndër faktorët kryesorë që shumë vendas po investojnë në blerje pronash në Dubai. Ndërsa rritja e vlerës së investimit nga rishitja arrin mesatarisht 15 deri në 25% në vit”.
Sipas tij, blerësit shqiptarë të pronave në Dubai, me qëllim diversifikimin e portofolit të investimit, janë kryesisht vendas dhe shtetas shqiptarë që jetojnë në emigracion.
Çmimet e apartamenteve në jug të Shqipërisë nuk kanë diferencë të madhe me ato të Dubait, i kthyer në destinacion “markë”, si për ndërtimet dhe cilësinë e jetesës.
Në një nga zonat rezidenciale në qytetin e Marina Dubai, çmimet e apartamenteve në pranverën e vitit të kaluar nisnin nga 5,100 euro/m², ndërsa në zonën detare afër portit Rashid, çmimet e apartamenteve nisin nga 4,900 euro/m².
Diferencë e ngushtë çmimesh vihet re edhe për apartamentet në resortet luksoze që po ngrihen në jug të vendit.
Sipas të dhënave të marra më herët nga agjencia e pasurive të patundshme “Continental Investments LMD LLC” në Dubai, në kompleksin rezidencial “Marina Living” në qytetin Marina Dubai, prona më e lirë me sipërfaqe 71 metër katror kushton 363,755 euro.
Çmimi për metër katror llogaritet rreth 5,100 euro. Ndërsa vlera maksimale e një apartamenti me sipërfaqe 90 metër katror është 512,942 euro. Çmimi për metër katror llogaritet në vlerën e 5,700 eurove. Zona rezidenciale “Marina Living” ofron shërbime, si: palestra, fushë golfi, shfrytëzimin e pishinës në tarracë, ambiente fëmijësh etj.
Shumë të huaj që më parë parapëlqenin të kishin një shtëpi banimi në Sarandë për shkak të çmimeve të larta, sipas Eron Çumanit nga agjencia imobiliare “Saranda Property”, po orientohen më tepër drejt marrjes së pronave me qira afatgjatë për periudhë disavjeçare.
Z. Çumani pohon se kërkesa më e lartë pritet të nxisë rritjen e çmimit të qirave afatgjatë në Sarandë./Monito
