Studimi i ri: Ndërtimi në Shqipëri, magnet për pastrimin e parave

Një studim i publikuar nga Fondacioni Friedrich Ebert hedh dritë mbi dimensionet shqetësuese të pastrimit të parave tek pasuritë e paluajtshme

Një studim i publikuar nga Fondacioni Friedrich Ebert në shtator 2025 hedh dritë mbi dimensionet shqetësuese të pastrimit të parave në sektorin e pasurive të paluajtshme në Shqipëri gjatë dekadës së fundit. Analiza e kryer nga Prof. Asoc. Dr. Adriatik Kotorri dokumenton se një pjesë e konsiderueshme e boomit të ndërtimit në vend mund të jetë financuar nga burime me origjinë të dyshimtë. Sipas të dhënave të analizuara në studim, gjatë periudhës 2015-2024 në Shqipëri janë dhënë leje ndërtimi për 11.48 milionë metra katrorë me vlerë tregu mesatarisht prej 16.238 miliardë Euro. Nga kjo shumë, vetëm 7.108 miliardë Euro janë identifikuar si të financuara nga burime të ligjshme, konkretisht 5.521 miliardë Euro nga kredia bankare dhe 1.587 miliardë Euro nga investime të huaja direkte.

Diferenca prej së paku 9.13 miliardë Euro ngre pyetje serioze mbi origjinën e fondeve. Ndonëse një pjesë e kësaj diference mund të përfaqësojë sipërfaqe të pashitura ose të financuara nga kursime legjitime, studiuesi Kotorri argumenton se treguesi më shqetësues lidhet me burime të paligjshme.

Një ndër gjetjet më të rëndësishme të studimit lidhet me rritjen dramatike të investimeve të huaja nga vende që kanë qenë ose janë aktualisht në listën gri të Task Forcës për Veprim Financiar (FATF), organizata ndërkombëtare që monitoron pastrimin e parave dhe financimin e terrorizmit.

Rasti i Turqisë është i pari. Investimet nga ky vend janë rritur nga 86 milionë Euro në 2015 në 257 milionë Euro në 2024. Turqia ka qenë pjesë e listës gri të FATF deri në qershor 2024, periudhë që përkon me intensifikimin e investimeve të saj në sektorin shqiptar të pasurive të paluajtshme.

Bullgaria paraqet rastin e dytë në aspektin e rritjes relative. Nga praktikisht zero investime në 2015, ky vend arriti në 74 milionë Euro investime në 2019 dhe vazhdoi me 28 milionë Euro investime në 2024. Bullgaria gjithashtu ka qenë pjesë e listës gri të FATF deri kohët e fundit.

Studiuesi Kotorri thekson se edhe Emiratet e Bashkuara Arabe, një tjetër juridiksion me kontroll historikisht të dobët financiar, kanë rritur investimet nga zero me një kulm prej 19 milionë eurosh në 2023.

Raporti argumenton se “këto prurje investimesh, nga vende me kontroll të dobët financiar, ngrejnë pikëpyetje mbi natyrën e vërtetë të këtyre investimeve dhe rrezikun potencial që ato paraqesin për pastrimin e parave në Shqipëri”

Mekanizmat e depërtimit

Studimi identifikon disa rrugë kryesore përmes të cilave paratë e paligjshme depërtojnë në sektorin e ndërtimit, siç janë:

Themelimi i kompanive me kapacitete të dyshimta: Nga 2015 në 2023, numri i kompanive të ndërtimit u rrit me 40%, duke arritur në 6,955 kompani. Shqetësuese është se 82% e kompanive të reja kanë vetëm 1-4 të punësuar dhe nuk disponojnë kapacitete reale për të realizuar projekte ndërtimi. Sipas raportit, për periudhën 2017-2019, rreth 59% e kompanive që morën leje për objekte mbi 6 kate nuk kishin kapacitete financiare të mjaftueshme.

Depozitimi i fondeve në vende të treta: Metoda përfshin depozitimin e fondeve në banka të vendeve me kontroll të dobët (si Turqia, Bullgaria dhe EBA) dhe rikthimin e tyre në Shqipëri si “investime të huaja direkte”. Kjo skemë mundëson që paratë me origjinë të dyshimtë të fitojnë një “pamje legjitime” përmes sistemit bankar ndërkombëtar.

Pagesat cash dhe nënvlerësimi: Praktika e deklarimit të vlerave të ulëta në kontrata, ndërsa pjesa tjetër paguhet në dorë, mbetet e zakonshme. Megjithëse çmimet e referencës minimale u vendosën në 2018, diferenca mes çmimeve reale dhe atyre të deklaruara arrin deri në 100% në zonat elitare.

Depozitimi i fragmentuar: Shumat ndahen në depozitime të vogla për të shmangur alarmet automatike bankare (zakonisht nën 7,000 Euro) dhe më pas përdoren për blerje pronash.

Deformimi i tregut

Një ndër gjetjet më alarmante të studimit lidhet me paradokset që ka krijuar ky fenomen në tregun shqiptar të pasurive të paluajtshme.

Paradoksi i sasisë: Gjatë periudhës 2011-2023, ndërsa popullsia ra me 478,590 banorë, numri i banesave u rrit me 74,286 njësi. Megjithatë, numri i familjeve të pastreha u rrit me 88%, nga 70,630 në 132,563 familje. Shqipëria sot ka më shumë banesa se familje, por më shumë njerëz pa strehë.

Paradoksi i çmimit: Çmimet janë rritur me 139% (nga 862 Euro/m² në 2015 në 2,057 Euro/m² në 2024) ndërkohë që oferta ka shënuar një rritje prej 46%. Kjo shkel logjikën bazë ekonomike ku rritja e ofertës duhet të ulë çmimet.

Ndikimi në aksesibilitetin e strehimit: Në 2015, një personi me pagë mesatare i duheshin 38 vite për të blerë një apartament në periferi. Në 2024, kjo kohë është rritur në 47 vite, një rritje prej 23%. Për një çift, koha është zgjatur nga 19 në 23 vite.

Evazioni

Studimi vlerëson se gjatë periudhës 2015-2024, korrupsioni dhe evazioni fiskal kanë gjeneruar të paktën 8.168 miliardë Euro të ardhura të paligjshme në Shqipëri. Këto shifra bazohen në të dhëna nga ALTAX, i cili shfrytëzon burime zyrtare përfshirë INSTAT, Ministrinë e Financave, SPAK, KLSH, FMN, Bankën Botërore dhe Transparency International.

Një pjesë e konsiderueshme e këtyre fondeve besohet të ketë gjetur rrugë drejt sektorit të ndërtimit. Sipas raportit të “Global Initiative Against Transnational Organized Crime”, pastrimi i vlerësuar i parave në Shqipëri vetëm për periudhën 2017-2019 arrin deri në 1.6 miliardë Euro.

Paradoksalisht, ndërsa fenomeni ka rritur të ardhurat vendore përmes taksave dhe tarifave të ndërtimit (nga 12.9 miliardë lekë në 2015 në 30.5 miliardë lekë në 2022), ai ka krijuar një varësi të rrezikshme. Pesha e taksave të lidhura me pasuritë e paluajtshme në totalin e të ardhurave vendore është rritur nga 37% në 51%.

Performanca

Një ndër kritikuat më të forta të studimit i drejtohet Agjencisë së Inteligjencës Financiare (AIF). Analiza tregon se aktiviteti i AIF ka rënë dramatikisht gjatë 5-vjeçarit të fundit:

Rastet e dërguara në organet ligjzbatuese ranë nga 1,856 (2015-2019) në 1,204 (2020-2024).

Inspektimet në vend u reduktuan nga 806 në 550.

Pasuritë e bllokuara ranë nga 71.4 milionë Euro (2015-2019) në vetëm 15.8 milionë Euro (2020-2024), një rënie 4.5 herë

Veçanërisht shqetësuese është vëzhgimi se aktiviteti i AIF bie në vitet zgjedhore. Me përjashtim të 2019 (kur nuk pati garë elektorale për shkak të bojkotit), në të gjitha vitet zgjedhore (2013, 2015, 2017, 2021, 2023) u shënua rënie e pasurive të bllokuara krahasuar me vitin paraardhës.

Për mosdeklarimin e shumave në kufi, një metodë kyçe e sjelljes së parasë së paligjshme nga jashtë, AIF ka dërguar vetëm 26 raste gjatë dekadës, mesatarisht 2.6 raste në vit, me një rënie të theksuar vitet e fundit.

Dimensioni ndërkombëtar dhe lista gri

Shqipëria ka qenë pjesë e listës gri të FATF për një periudhë trevjeçare, duke u klasifikuar si vend me nivel të ulët të përpjekjeve për parandalimin e pastrimit të parave.

Raporti thekson se, zhvendosja progresive e ekonomisë shqiptare drejt sektorit të pasurive të paluajtshme, e shoqëruar me tolerancë institucionale ndaj fondeve me origjinë të dyshimtë, ka krijuar një “terren të favorshëm” për operatorë që synojnë të integrojnë kapitale të paligjshme në ekonomi.

Vakuumi ligjor

Një gjetje tjetër e rëndësishme lidhet me vakuumin ligjor që karakterizon tregun shqiptar. Ndryshe nga shumica e vendeve evropiane që kanë mekanizma mbrojtës për blerësit e pronave të papërfunduara (si llogaritë Escrow ose garancitë bankare), Shqipëria ofron mbrojtje minimale.

Kontratat e “Premtimit të Shitjes” dhe “Kalimit të të Drejtave”, që dominojnë tregun, nuk kanë bazë specifike ligjore dhe mbështeten në interpretim të përgjithshëm të Kodit Civil. Studiuesi Kotorri argumenton se “kontratat me të cilat shiten pjesa dërrmuese e pasurive të paluajtshme në Shqipëri janë të pabazuara në ligj.”

Indikatorët e “Kartelit”

Raporti identifikon shenja të një tregu të kontrolluar në mënyrë joformale, me karakteristika të ngjashme me kartelet:

Mungesa e konkurrencës mes projekteve në të njëjtën zonë

Rritje e koordinuar e çmimeve në periudha të njëjta (pranverë dhe vjeshtë)

Çmim pothuajse identik për parkingun në të gjitha projektet (së paku 15,000 Euro)

Rritje uniforme e sipërfaqes së përbashkët që i shtohet pronës (nga 7-12% në 17-35%)

Konkluzioni

Raporti arrin në konkluzionin se, “pastrimi i parave në sektorin e ndërtimit funksionon si një sistem përfitimi të gjithanshëm, ku të gjithë aktorët e përfshirë, nga blerësit me fonde të dyshimta që legalizojnë kapitalin, te ndërtuesit që sigurojnë financim të shpejtë, deri te agjentët imobiliarë që marrin komisione dhe qeveria që rrit të ardhurat tatimore, përfitojnë nga ky fenomen”.

Studiuesi Kotorri argumenton se kjo strukturë krijon një rezistencë të fortë ndaj reformave: sa më të mëdha të jenë përfitmet, aq më e madhe është kundërshtia për ta luftuar fenomenin. Vakuumi ligjor, mungesa e garancive për blerësit dhe roli i agjentëve imobiliarë si ndërmjetës kyç në negociatat për pagesa “cash” janë identifikuar si faktorë që lehtësojnë penetrimin e parave të paligjshme.

Analiza përfundon se ndërtuesit, përmes marrëveshjeve të tipit “kartel”, kanë arritur të diktojnë tregun në vend që të diktohet nga blerësit, duke cenuar konkurrencën dhe rritur çmimet në mënyrë artificiale.

Blerësit vendas dhe investitorët, nga ana tjetër, shfaqin atë që raporti e quan “sjellje tufe” dhe frikë se mos humbasin mundësinë (FOMO), duke blerë jo nga nevoja reale për strehim, por nga perceptimi i një tregu në rritje të vazhdueshme.

Studiuesi Kotorri konkludon se në këtë “vallëzim” mes aktorëve të ndryshëm të tregut, ku përfitojnë spekulantët, ndërtuesit dhe agjentët, e vetmja palë që humbet janë familjet dhe çiftet e reja me nevoja reale për banesë, të cilët e kanë gjithnjë e më të pamundur të sigurojnë strehim, pavarësisht ekzistencës së një stoku të madh apartamentesh të pabanuara./ Jona Cenameri, Faktoje.al